При продаже и покупке недвижимости возникает вопрос о том, сколько стоит квадратный метр квартиры. Величина эта зависит от разнообразных факторов, имеет свойство колебаться вместе с курсом валют, сезонным спросом, подстраивается под состояние экономики страны, а порой и общемировые тенденции.
Вычисление рыночной цены одного квадратного метра
Определение рыночной стоимости одного квадратного метра ведутся на основе информации о нескольких объектах – не менее 5-6, обладающих схожими параметрами и официально названной ценой. Для самостоятельного расчета такие данные берут из предложений о продаже квартир от крупных агентств недвижимости. Стоит помнить, что дата опубликованной оценки по закону действительна не более 12 месяцев.
Анализ объектов недвижимости
Сколько надо учесть характеристик квартир для новостройки или вторичного рынка жилья, сказать невозможно. За основу берутся факторы, очевидно влияющие на формирование стоимости:
- общее число квадратных метров;
- расположение – инфраструктура, район;
- серия дома, материалы несущих конструкций;
- тип отделки;
- число комнат;
- этаж – нижний и верхний оцениваются ниже;
- площадь кухни;
- южная или северная сторона;
- размеры балконов, лоджий.
Онлайн-калькуляторы, представленные на сайтах, учитывают эти параметры, но значение получается неточным. Список факторов, влияющих на оценку недвижимости, весьма широк и требует непосредственного знакомства с условиями эксплуатации объекта.
При точном расчете цены за один квадратный метр в новостройке или вторичке дополнительно учитывается:
- в каком состоянии находится квартира, коммуникации;
- высота потолков, качество ремонта;
- число этажей в доме;
- статус – новостройка, хрущевка, историческое здание, объект культурного наследия;
- в скольких км удаленность от центра;
- близость к торговым точкам, образовательным, медицинским учреждениям.
Большое значение уделяется парковочному месту, наличию зеленой зоны, ухоженности территории и многому другому. Для офисных и торговых помещений берется во внимание коммерческая выгода использования в конкретном месте города.
Поправки на уторговывание
После проверки достоверности полученных данных, рыночная стоимость всех объектов уменьшается на величину возможной скидки. Для каждого региона и района мегаполиса они свои.
Для Москвы действуют:
- в период быстрого роста цен на рынке – от 0 до 2 %;
- умеренного роста – до 2 %;
- стабилизации – до 4 %;
- умеренного снижения или падения – до 6-8 %;
- кризис – 10-15%.
Затем, простым делением цены на общую площадь, вычисляется стоимость одного кв.м на каждый объект недвижимости. Цифры, отличающиеся от среднего показателя более, чем на 20%, удаляются из дальнейших расчетов. На последнем этапе вычисляется среднее арифметическое значений оставшихся квартир – эта цена и будет стоять за 1 м2.
Рыночная стоимость жилья или офиса получается умножением цены одного квадратного метра на площадь.
Ликвидационная стоимость
Финансовые организации, выдающие кредиты под ипотеку в новостройках, в целях безопасности своих вложений для определения цифры, которая должна стоять в графе за квадратный метр, вычисляют сразу две цены – рыночную и ликвидационную.
Ликвидационная стоимость – это допустимая сумма, по которой квартира легко продается в кратчайшие сроки при неблагоприятных или прогнозируемых условиях на рынке. Владельцы соглашаются на подобное понижение планки, когда совершить сделку с недвижимостью нужно срочно.
Определить сколько стоит квадратный метр могут только опытные оценщики, слишком много нюансов необходимо учесть. Если потребуется официальный пакет документов, то его выполняют только профильные организации, получившие лицензию на этот вид деятельности.
